サウナ開業に最適な物件条件と立地選びのポイント｜業態別の選び方と費用目安も解説

サウナを新たに導入する際、設備そのものに注目しがちです。

しかし、「どんな物件を選ぶか」もポイントになります。

とくに宿泊施設・温浴施設・スポーツジム・キャンプ場など、既存業態にサウナを組み込む場合は注意が必要です。

電気容量や給排水、法令要件など、物件選びで重要な点が数多く存在するからです。

さらに、立地や周辺環境によっては、騒音・煙の問題が生じることもあり、開業後のリスクになることも。

この記事では、サウナ開業に必要な物件条件から業態別の選び方、さらに費用の目安まで解説します。

サウナを開業できる物件の条件

サウナを開業するには条件に適した物件を選ぶ必要があります。

サウナを開業できる物件の条件は次の4つです。

• 三相200Vに対応しているか
• 給排水管を敷設しているか
• 機械換気または自然換気を確保できるか
• 用途地域が商業地域・近隣商業地域・準工業地域のどれかであるか

以下からは、サウナを開業できる物件の条件について解説します。

三相200Vに対応しているか

業務用の電気サウナヒーターを使用する場合は、一般に200Vの電力設備が必要で、大型機では三相200Vが採用されることが多いです。

単相100Vしかない物件では、サウナヒーターが稼働できず、電気容量の増設工事が必要となる場合があります。

たとえばホテルやジムなどでは既存設備が整っているケースも多い一方、小規模テナントでは容量が不足していることが少なくありません。

事前に電力会社への申請が必要なケースもあるため、早い段階で確認するのが賢明です。

給排水管を敷設しているか

サウナに欠かせないのが、シャワー・洗い場・水風呂のための給排水設備です。

既存に配管が通っていない場合、新たに床を掘って配管を敷設する必要があり、追加工事費が発生します。

特に上階テナントの場合、排水勾配が確保できず、そもそも施工が認められないこともあります。

物件選びでは「どこに給排水が取れるか」を必ず確認し、設備配置の動線も合わせて検討しましょう。

機械換気または自然換気を確保できるか

サウナ室は高温環境のため、換気の設計が重要になります。

換気が不十分だと二酸化炭素濃度が上がり、めまいや吐き気、頭痛などの健康被害を引き起こすこともあり危険です。

また、換気不十分によって室内の温度ムラが発生し、快適にサウナを楽しめなくなります。

さらに、湿気によりカビや腐食の原因にもなるため、衛生面でも換気は必要です。

機械換気が設置できるスペースがあるか、外部排気が可能か、自然換気用の開口が取れるかなど、物件によって条件が異なります。

特にビルイン型施設では外壁貫通の可否がポイントとなります。

用途地域が商業地域・近隣商業地域・準工業地域のどれかであるか

都市計画法で定められた用途地域により、営業可能な業態は変わります。

用途地域は、都市を機能的に整えるために定められており、「どこに・どの種類の建物を建ててもよい」という無秩序な状態を防ぐ役割があります。

不特定多数の方が利用するサウナは原則として「浴場業」に該当するため、商業地域・近隣商業地域・準工業地域であれば問題なく営業可能です。

第一種・第二種住居地域では営業できたとしても、自治体の条例・指導要件により制限が入ることがあるため、自治体の運用判断に左右されることがあります。

開業後のトラブルを避けるためにも、用途地域は必ず事前に確認しましょう。

サウナを開業する物件の立地選び

サウナビジネスは立地によって利用者層が変わり、売上にも関わります。

単に人通りが多い場所を選べば良いわけではなく、業態に合った「動線」や「需要」があるかが重要です。

サウナを開業するにあたって、物件の立地選びで外せないポイントは次の3つです。

• 安定した来客動線があること
• サウナ設備が設置できる構造・法規条件があること
• 騒音・蒸気・臭気など周辺環境に影響しないこと

以下からは、サウナを開業する物件の立地選びについて解説します。

安定した来客動線があること

リピート客を獲得するため、「どれだけ安定した動線があるか」がポイントになります。

駅近のホテルや商業施設内のジムなどは、日常的に人が集まるため相性が良い立地です。

また、オフィス街であれば仕事終わりの会社員、観光地であれば旅行客と、立地によってターゲット層が変わります。

事業モデルに合った来客動線があるか、開業前にはっきりさせておくと判断が簡単になります。

サウナ設備が設置できる構造・法規条件があること

立地が良くても、建物の構造がサウナ設置に合わない場合は開業が難しくなります。

たとえば軽量鉄骨造では追加の断熱・防火対策工事が必要になることがあります。

さらに、ビル内店舗では排気ダクトの外壁貫通ができないケースもあり、ドライサウナは可能でも薪ストーブが使用できないなどの制約が出ることも。

法令面やビル管理規約も併せて確認し、設置が可能かどうか判断しましょう。

騒音・蒸気・臭気など周辺環境に影響しないこと

サウナ室や水風呂は、利用時に騒音や振動、排気による蒸気や臭気が発生します。

騒音・蒸気・臭気などが周囲の住居や他テナントに影響するとクレームにつながり、施設運営に支障をきたします。

特に上階に住宅がある複合ビルでは水音が響きやすく、給排水工事にも制限がかかる可能性も。

近隣環境と調和できるかどうかは、立地選びの重要なチェックポイントです。

サウナ開業に適した物件一覧！選び方のコツも解説

サウナには屋内サウナと屋外サウナがあり、それぞれ向く物件も違います。

屋内サウナはビルインや旅館などの既存建築内に設置されることが多く、電気式や遠赤外線式が主流です。

屋内サウナが電気式や遠赤外線式が主流なのに対し、屋外サウナはキャンプ場や宿泊施設の庭などに独立設置され、薪式やテント型が多くなります。

屋内型は設備基準が厳しい代わりに安定した運用が可能で、屋外型は柔軟性が高いものの天候や耐久性を考慮しなければなりません。

どちらを選ぶかは、想定する客層と運営形態によって判断します。

サウナ開業に適した物件一覧は次の通りです。

• 宿泊施設（ホテル・旅館）
• 温浴施設（銭湯・スーパー銭湯・スパ）
• スポーツジム・フィットネスクラブ
• キャンプ場・グランピング施設（屋外型）
• サウナ専門施設（単独開業タイプ）

ここからは、サウナ開業に適した物件と選び方のコツについて解説します。

宿泊施設（ホテル・旅館）

宿泊施設では、既存の水回り設備が整っていることが多く、サウナを追加しやすい利点があります。

さらに「滞在中の付加価値」を高めやすいため、客室単価の向上につながりやすい点も魅力です。

インバウンド需要が高い地域では、サウナ導入が差別化になり、集客力向上に関わります。

選び方のポイント

宿泊施設にサウナを導入する場合は、いくつか確認すべき点があります。

とくに、浴場スペースや空き部屋の天井高・構造がサウナ設置に適しているかを必ず確認しなければなりません。

さらに観光地では、周辺の温浴施設との競合状況を把握しておくことがポイントになります。

どのように差別化するかを事前に整理しておくことで、サウナ導入の効果を高められます。

温浴施設（銭湯・スーパー銭湯・スパ）

温浴施設は給排水設備や浴場動線がすでに整っているため、サウナを追加しやすいという利点があります。

換気設備も完備されていることが多く、他の物件タイプと比べて導入のハードルが低い点も特徴です。

既存インフラを最大限活用できるため、追加工事が少なく済み、初期投資を抑えながらサウナの魅力を強化できます。

選び方のポイント

温浴施設では、サウナのコンセプトをどのように打ち出すかが競争力の源になります。

「高温重視」「ロウリュ中心」「ととのい導線のこだわり」など、施設独自の世界観をつくれるかが重要です。

また、利用者層や他店との差別化を意識して、物件の特徴とコンセプトの方向性が一致しているかを慎重に判断する必要があります。

スポーツジム・フィットネスクラブ

トレーニング後のリカバリー目的でサウナ需要が高まっており、ジムにサウナを導入するケースが増えています。

既存の更衣室やシャワールームを活用できるため、比較的スムーズに設置できる点も魅力です。

また、サウナ導入は会員満足度を高める効果が高く、退会防止や新規入会のアピール材料にもなります。

選び方のポイント

ジムの場合、物件によって電気容量や排気ルートが十分でないことが多く、導入前に必ず設備状況を確認する必要があります。

さらに、「トレーニング→サウナ→シャワー」までの動線がスムーズにつながるかどうかも、利用者の満足度を左右する重要な要素です。

動線が確保できない場合、サウナの利用率が下がるケースもあるため、レイアウトの事前検討が欠かせません。

キャンプ場・グランピング施設（屋外型）

キャンプ場やグランピング施設では、自然環境を活かしたアウトドアサウナが評価されており、人気が高まっています。

薪ストーブを採用できるためデザインの自由度が高く、景観と一体化した魅力的な体験型サウナをつくりやすい点が特徴です。

施設全体の滞在価値を引き上げられるため、新規客の獲得やブランド力アップにもつながります。

選び方のポイント

アウトドアサウナを導入する際は、まず地盤が安定していてサウナ室を安全に設置できるかを確認する必要があります。

さらに、水風呂やシャワー用の水源確保、雨天時の排水処理など、実際の運用に関わる条件も重要です。

また、薪ストーブの場合は煙突の排気方向や風向きにより近隣エリアへ煙が流れやすいため、自然環境や利用者導線と調和した設計が求められます。

サウナ専門施設（単独開業タイプ）

サウナに特化した専門施設は、用途やコンセプトに合わせて自由度の高いレイアウトを組めることが魅力です。

都市部では「男性専用」「女性専用」「完全予約制」など、ターゲットを明確に絞った店舗づくりがしやすく、独自性のあるブランド展開が可能です。

また、空間演出や温度設定なども細かく調整できるため、他店との差別化を図りたい事業者に適しています。

選び方のポイント

単独型サウナは電気容量や排気設備、防水工事などを一から設計することが多く、物件の構造によって施工できる範囲が左右されます。

そのため、外壁貫通の可否や配管・床掘りが認められるかなど、ビル管理規約を事前に綿密に確認することが欠かせません。

特に都市部のテナントでは制限が多いため、希望するサウナ仕様を実現できるかどうかを慎重に見極める必要があります。

サウナ開業のための物件取得費の目安

サウナ開業にかかる物件取得費は、エリアと物件タイプによって変わります。

たとえば都市部の商業地域であれば賃料が高く、成約時の保証金も高くなる傾向があります。

一方、宿泊施設や温浴施設の空きスペースを活用する場合は取得費が安く済むケースも。

一般的には、初期費用として「保証金＋礼金＋前家賃＋仲介手数料」を合わせ、家賃の8〜12ヶ月分を目安に予算を組むと現実的です。

物件タイプごとの大まかな物件取得費は次の表の通りです。

サウナ開業のための改装コストの目安

サウナ施設の改装コストは、工事内容によって幅があります。

ドライサウナのみであれば比較的安く抑えられます。

しかし、水風呂・配管工事・床の防水施工・排気工事を伴う場合、数百万円〜数千万円に達することも珍しくありません。

特に電気容量の増設や外壁貫通工事は高額になりやすく、物件によっては施工不可となることもあります。

想定するサウナの種類と規模に応じて、あらかじめ工事費を概算しておくことが重要です。

工事ごとの費用目安は次の表の通りです。

サウナ開業の物件選びで注意したいこと

サウナ導入は一般的な内装工事とは異なり、法令・構造・設備面で注意すべき点が多く存在します。

物件契約後に「工事不可」と判明するトラブルを避けるためにも、必ず事前にチェックしましょう。

サウナ開業の物件選びで注意したいことは次の6つです。

• 物件探しに利用しているサイトは本当に信用に値するか？
• 「浴場・温浴施設」として営業可能か
• 内装・防水・配管・壁面変更などの工事が認められるか
• サウナヒーター（電気・薪）設置が可能か
• 外壁貫通・屋上排気などが許可されるか
• 床掘り・配管・電気容量の変更が可能か

ここからは、サウナを開業するにあたっての物件選びで注意したいことについて解説します。

物件探しに利用しているサイトは本当に信用に値するか？

サウナを開業したい方の多くは、まずインターネットで物件を探すケースが多いです。

けれども、不動産サイトに載っている情報の中には、実際の状態と違っていたり、更新が遅れていたりするものもあります。

信頼できる情報源を見抜くことが、サウナ開業の成功を左右します。

ここからは、信頼できるサイトの探し方と、注意すべきサイトの見分け方を詳しく見ていきましょう。

信頼できる物件情報サイトの探し方

安心してサウナ用の物件を探すには、まず事業用物件を専門に扱う不動産サイトを選ぶことが大切です。

一般の賃貸サイトには、サウナや温浴施設の設備条件に合わない物件が多く載っています。

事業用サイトでは、電気容量や給排水設備など、店舗運営に関わる条件が詳しく書かれているため、確認がしやすいです。

さらに、サウナ施工会社と提携している不動産業者を通じて探すのもおすすめです。

現場を知っている業者であれば、「この建物は防水構造が弱い」「煙突の設置に制限がある」といった実用的な注意点を事前に教えてくれます。

もう一つの方法は、自治体が進める遊休施設（使われていない公共施設）活用案件に応募することです。

既に給排水や耐火構造が整っている物件も多く、改装コストを抑えやすいです。

信頼できる情報源から探せば、後から大きな追加費用が発生する心配を減らせます。

もし確認を怠ると、契約してから電気容量が足りずヒーターが動かない、排水が詰まり水風呂が作れないなど、開業が遅れる事態になります。

注意すべき物件情報サイトの見分け方

注意しなければならないサイトもあります。

まず、掲載更新が遅いサイトです。

すでに契約済みの物件がずっと残っていたり、情報が数か月前のままだったりすると、実際に問い合わせても「その物件はもうありません」といわれて時間を無駄にします。

次に、運営者や会社情報が不明なサイトも危険です。

運営元がわからないと、掲載内容の正確さを確かめることができません。

さらに、問い合わせ後の対応が遅い、あるいは返事があいまいな場合も注意が必要です。

こうした業者は、契約後のサポートにも不安が残ります。

最悪の場合、改装工事に必要な許可が下りず、サウナの設置そのものができなくなることもあります。

少しでも不安を感じたら、会社の住所や実績を確認し、電話で直接やり取りすることが大切です。

「浴場・温浴施設」として営業可能か

サウナを設置する場合、物件が浴場業としての営業を認められる用途地域に該当しているかを確認する必要があります。

加えて、衛生設備や動線などについて自治体ごとに細かな基準が定められており、判断が異なる点にも注意が必要です。

必ず事前に保健所へ相談し、レイアウトや設備計画が基準を満たしているかを確認しておくことが欠かせません。

「申請してみないとわからない」とされる物件もあるため、初期段階からチェックしておくと後のリスクを減らせます。

内装・防水・配管・壁面変更などの工事が認められるか

サウナ導入では床の掘削や配管増設、壁面貫通などの工事が必要になることが少なくありません。

一方で、物件の管理規約によってはこうした工事が禁止されている場合もあります。

特に上階テナントは漏水リスクが高く、防水工事を認めてもらえないケースもあるため注意が必要です。

工事の可否によってサウナの仕様や運営方法が変わるため、早い段階で現地調査を行うことが重要です。

また、施工業者に事前確認を依頼しておくと、契約後に「工事できない」というトラブルを防ぐことができます。

サウナヒーター（電気・薪）設置が可能か

サウナヒーターには電気式と薪ストーブ式があり、それぞれ必要となる設備条件が異なります。

業務用の電気ヒーターの場合は三相200Vの電力容量が必須となり、物件によっては容量増設が必要になる可能性があります。

一方、薪ストーブ式は煙突の設置や火気の扱いに関する制限があるため、ビルインテナントでは設置できないケースがほとんどです。

物件がどの方式に対応できるかを事前に調べておくことで、無理のないサウナ計画を立てられます。

外壁貫通・屋上排気などが許可されるか

サウナは高温の排気を外部へ確実に逃がす必要があるため、ダクトを外壁に貫通させたり屋上へ排気したりする工事が求められます。

しかし、ビル管理規約や景観条例によって外壁の加工そのものが禁止されている場合があり、計画段階で制約となることがあります。

とくにテナント型のサウナでは排気ルートが確保できるかどうかが成否を左右するため、最初の物件選定時に必ず確認しておくべき重要ポイントです。

許可が得られない物件を選んでしまうと、サウナの仕様変更や計画の大幅な見直しが必要になるため注意が必要です。

床掘り・配管・電気容量の変更が可能か

サウナを導入する際によく必要になるのが、床を掘って配管を通したり、電気容量を増設したりする工事です。

しかし、物件によっては床の掘削自体が禁止されていたり、構造上どうしても排水勾配が確保できなかったりするケースがあります。

もしこうした工事が認められない場合、水風呂や洗い場の設置が困難になり、サウナ運営の自由度が制限される可能性があります。

建築図面を確認しつつ、実際に施工業者へ現地調査を依頼することで、工事できるかどうかを正確に判断可能です。

サウナを開業するならカナディアンサウナがおすすめ！

引用元：カナディアンサウナ「ロッキー」

サウナを開業する物件に関してはさまざまな制約があります。

調査をしながら選ばないと、あとから「サウナを設置できない」といった問題になることもあるため注意が必要です。

物件選びの段階から、サウナを設置することを前提にして調査しましょう。

物件が決まれば計画に合わせたサウナを設置することができます。

これからサウナを開業する方におすすめなのが、まだ日本に来て間もない「カナディアンサウナ」です。

カナダ発のカナディアンサウナは、デザインがモダンでさまざまな施設に合うほか、耐久性も高く長く運用するのに向いています。

珍しいサウナを導入したい方、他社と差を付けたい方は、ぜひカナディアンサウナをご検討ください。